Як рахувати МПЗ за орендовані паї

Це не звичай і не позиція податкової, а окремий пункт кодексу. У разі передачі земельних ділянок в оренду, субаренду, емфітевзис або інше користування мінімальне податкове зобовʼязання визначається для орендарів і користувачів на інших умовах (пункт 38¹.3).

Власник паю в цьому розрахунку не бере участі

Загальне МПЗ фізичної особи контролюючий орган визначає лише щодо тих угідь, які вона не передала в оренду, субаренду чи емфітевзис за договорами, укладеними й зареєстрованими відповідно до законодавства (підпункт 170.14.1). Якщо пай зданий за таким договором, його площа враховується при визначенні загального МПЗ орендаря (підпункт 170.14.2).

Звідси два практичні наслідки. Власник переданого в оренду паю не отримує податкового повідомлення-рішення по цій ділянці — по ній рахує орендар. І навпаки: якщо договір не зареєстрований, ділянка з розрахунку власника не зникає.

Умова саме про реєстрацію, а не про наявність підпису. При переході права власності або користування протягом року без державної реєстрації МПЗ щодо ділянки визначається для попереднього власника або користувача на загальних підставах за весь звітний рік (абзац другий пункту 38¹.4).

Скільки місяців брати

М у формулі — кількість календарних місяців, протягом яких ділянка перебуває в оренді або користуванні на інших умовах, у тому числі на умовах емфітевзису (підпункти 38¹.1.1 і 38¹.1.2). МПЗ визначається за період користування, що припадає на звітний рік (підпункт 38¹.1.4).

Коли ділянка переходить від одного орендаря до іншого протягом року і право зареєстроване, рік ділиться: попередній користувач рахує з 1 січня до початку місяця, у якому ділянка передана, новий — починаючи з місяця, у якому набув право (пункт 38¹.4). Один і той самий місяць у двох платників не подвоюється.

Мінімум з гектара ділиться на місяці разом із розрахунком. У тексті пункту 74 підрозділу 10 розділу XX цього немає — коригування видно у формі звітності: наказ Мінфіну від 06.04.2026 № 186 виклав заголовки граф 16 і 17 додатка МПЗ-З так, що мінімум множиться на площу та кількість місяців і ділиться на 12. Це форма декларації з податку на прибуток підприємств, а орендар паю здебільшого подає декларацію платника єдиного податку з власним додатком МПЗ: для нього пропорція за місяцями є аналогією з форми, а не окремою нормою. Тому до декларації варто додавати розшифровку місяців користування — кодекс прямо дозволяє подати разом із декларацією доповнення за довільною формою з поясненням мотивів (пункт 46.4).

Розрахунок на конкретних числах

Вихідні дані: 10 гектарів орендованих паїв, частка ріллі в площі не менша за 50 відсотків, нормативна грошова оцінка гектара 40 000 ₴, оренда протягом 12 місяців.

Мінімум тут не спрацював: розрахунок за формулою вийшов більшим. Кількість місяців на це не впливає — на місяці діляться обидві величини однаково, тому співвідношення між ними те саме і за рік, і за квартал. Мінімум виходить більшим тоді, коли добуток оцінки гектара на коефіцієнт менший за нього: при невисокій нормативній грошовій оцінці або коли застосовується половинний коефіцієнт 0,0285 для ФОП четвертої групи, що працює виключно в межах фермерського господарства (підпункт 38¹.1.3). Тому перевіряти треба обидві величини, а не тільки формулу.

Орендна плата: що з неї зменшує МПЗ, а що ні

Тут найчастіша помилка. У зменшення МПЗ ідуть 20 відсотків витрат на сплату орендної плати — але лише за угіддя, орендодавцями яких є юридичні особи або які перебувають у державній чи комунальній власності (пункти 297¹.2—297¹.5, підпункти 141.9.2 і 141.9.3, пункт 177.15). Пай, орендований у фізичної особи, під цю норму не підпадає: сама орендна плата селянинові МПЗ не зменшує ні повністю, ні на пʼяту частину.

Зменшують інше — податки, утримані з цієї орендної плати. ПДФО і військовий збір з доходів фізичних осіб за договорами оренди та субаренди сільськогосподарських угідь входять у зменшення в повному розмірі, без пропорції до частки сільськогосподарського товаровиробництва (пункти 297¹.2—297¹.5).

Для емфітевзису правило інше, і воно окреме в кожному розділі: утримані під час виплат за таким договором ПДФО і військовий збір враховуються щороку не повністю, а в частці, розрахованій пропорційно річній сумі нарахованої амортизації нематеріального активу — права користування ділянкою за договором емфітевзису (пункт 297¹.6, підпункт 141.9.4, пункт 177.16).

Хто і скільки утримує:

• Податковим агентом орендодавця щодо доходу від надання в оренду або емфітевзис ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю) чи майнового паю є орендар (підпункт 170.1.1).
• Обʼєкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати за договором, але не менше мінімальної суми орендного платежу, встановленої законодавством з питань оренди землі (той самий підпункт).
• Мінімальна сума орендного платежу — не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості ділянки або паю (стаття 1 Указу Президента від 02.02.2002 № 92/2002).
• Ставка ПДФО — 18 відсотків (пункт 167.1).
• Ставка військового збору для фізичних осіб — 5 відсотків (підпункт 1 підпункту 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX). Ставка 1,5 відсотка, яка досі трапляється в бухгалтерських текстах, для цього випадку не застосовується.

Порядок дії: орендар утримує 18 відсотків податку на доходи і 5 відсотків збору з бази за підпунктом 170.1.1 — орендної плати за договором, але не меншої за мінімальну суму орендного платежу, — решту виплачує орендодавцеві, а в зменшення МПЗ ставить обидві утримані суми разом, тобто 23 відсотки цієї бази. Готових сум тут немає навмисно: ставка збору 5 відсотків діє до 1 січня року, наступного за третім календарним роком після року припинення або скасування воєнного стану, а порахований приклад пережив би цю зміну мовчки — і роками стверджував би суму, якої вже немає.

Коли МПЗ за орендованим паєм не визначається

• Невитребувані земельні частки (паї), розпорядниками яких є органи місцевого самоврядування, з розрахунку виключені, крім тих, які ці органи передали в оренду (пункт 38¹.2). Пай, орендований у громади, у розрахунок орендаря входить.
• Ділянки й паї, за які не нараховувалися й не сплачувалися плата за землю або єдиний податок четвертої групи і які перебувають у консервації, забруднені вибухонебезпечними предметами або мають рішення про податкову пільгу через потенційну загрозу такого забруднення, — за той період, за який не визначається плата за землю чи цей податок (абзаци сьомий і восьмий пункту 38¹.2).
• Мінімум з гектара не діє на ділянках і паях, розташованих на територіях можливих бойових дій із Переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які тимчасово окуповані (пункт 74 підрозділу 10 розділу XX). Сам розрахунок за формулою при цьому лишається.

Що взяти в орендодавця до розрахунку

Розрахунок збирається не з договору, а з даних про ділянку. Потрібні:

• кадастровий номер кожної ділянки — він же йде в додаток до декларації;
• витяг про нормативну грошову оцінку ділянки, а якщо оцінку не проводили — оцінка гектара ріллі по області;
• площа ділянки і частка ріллі в цій площі: від частки залежить, який із двох мінімумів застосовується;
• дата державної реєстрації договору оренди та дата його припинення — від них рахуються місяці;
• статус території за Переліком, якщо ділянка розташована в прифронтовій області.

Що далі

Порахувати за своїми числами — у калькуляторі МПЗ. Загальний розбір норми — на сторінці про МПЗ в оподаткуванні; строки подання й сплати — про строк сплати МПЗ.

Джерела

• Податковий кодекс, редакція від 31.05.2026, пункти 38¹.3 і 38¹.4: МПЗ визначається для орендаря; розподіл року при переході права — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Податковий кодекс, редакція від 31.05.2026, підпункти 38¹.1.1 і 38¹.1.2: формули і кількість місяців оренди в них — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Податковий кодекс, редакція від 31.05.2026, підпункти 170.14.1 і 170.14.2: власник переданого в оренду паю МПЗ не визначає — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Податковий кодекс, редакція від 31.05.2026, пункти 297¹.2—297¹.5, 141.9.2, 141.9.3, 177.15: 20 відсотків витрат на орендну плату і які податки йдуть у зменшення — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Податковий кодекс, редакція від 31.05.2026, пункт 297¹.6, підпункт 141.9.4, пункт 177.16: ПДФО і військовий збір за договором емфітевзису враховуються пропорційно амортизації — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Податковий кодекс, редакція від 31.05.2026, підпункт 170.1.1: орендар є податковим агентом орендодавця паю; пункт 167.1 і підпункт 1 підпункту 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX: ставки 18 і 5 відсотків — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Указ Президента від 02.02.2002 № 92/2002, стаття 1: орендна плата за пай не менше 3 відсотків вартості — zakon.rada.gov.ua/laws/show/92/2002
• Наказ Мінфіну від 06.04.2026 № 186: у формі декларації з податку на прибуток підприємств мінімум з гектара множиться на місяці володіння або користування — zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0541-26